El mercado de oficinas crece de manera agresiva pero saludable en el sector inmobiliario de Costa Rica de acuerdo con la demanda y el giro que ha generado la tendencia de trabajo impulsada principalmente por los centros de servicios.
Así lo visualiza Víctor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield para México y Centroaméricade, quien considera que los desarrolladores de oficinas están adaptando bien su propuesta y obteniendo beneficios porque satisfacen las necesidades de las grandes corporaciones mediante conceptos como los campus corporativos.
Según datos de Cushman & Wakefield, en este momento, a nivel de oficinas Costa Rica es el mercado más saludable de la región en la relación que existe entre oferta y demanda y el precio.
El país ronda los 1,5 millones de metros cuadrados (m2) de área rentable con niveles de rentabilidad que oscilan entre un 11% y 13%, lo que se considera muy saludable y con los precios promedio a nivel latinoamericano.
Es decir, el mercado de oficinas no está en un punto de saturación, resaltó el especialista, por el contrario, quienes conocen del sector están dando los pasos firmes hacia una demanda cada vez más exigente y requerida por los generadores de los nuevos empleos del mundo.
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De esa forma, el sector enfocado en campus corporativos toma fuerza y hace que Costa Rica se ubique entre los mejores lugares para establecer operaciones en Latinoamérica, ya que además de ser un punto estratégico (por su ubicación geográfica, estabilidad política, clima y mano de obra), está desarrollando la infraestructura con los espacios tecnológicos, logísticos y los precios competitivos buscados por las empresas de servicios.
En entevista con EF, Lachica destaca que este segmento de bienes raíces es el que observa con gran potencial en este momento en en el área comercial, la especialidad Cushman & Wakefieldque analiza este mercado desde hace más de 23 años.
Buen papel regional
-¿Cómo está el mercado regional de los bienes raíces y cuál es el papel que cumple Costa Rica en este momento?
–Vemos un crecimiento bastante estable y bastante sólido, somos muchos mercados relativamente pequeños pero con buen crecimiento.
«Me sorprendió muy gratamente ver ahora en esta visita (a Costa Rica) una serie de proyectos en los que hemos estado involucrados que son del mismo nivel de calidad y de complejidad de los que hemos estado en los últimos 23 años.
«Nos sentimos muy cómodos de que lo que es Centroamérica se está refiriendo y manejando desde Costa Rica».
– ¿Cuáles son las principales áreas en las que Costa Rica puede crecer en Bienes Raíces?
–Tiene una oportunidad muy interesante en el tema corporativo ya que, sin duda, el crecimiento está en esta serie de usuarios de oficinas y de centros de servicios.
«No tanto en manufactura, pero evidentemente la utilización de oficinas cada vez es mayor y su mercado está creciendo a un ritmo aproximadamente del 15% al 20% anual y se va absorbiendo de manera bastante sólida.
«Entonces, creo que hay un crecimiento interesante de oficinas, he visto la calidad de los edificios que están haciendo y son edificios, que si bien es cierto no son edificios tecnológicamente demasiado caros, sí son avanzados y funcionales para las operaciones que requieren nuestros clientes internacionales en el mismo Costa Rica.
«Y, comparándolo con México, evidentemente los costos. Nuestros clientes internacionales buscan buen nivel de mano de obra, y buen o bajo nivel de costos de operación y un lugar como Costa Rica, al igual que Panamá y algunos otros de la región de Sudamérica, pueden ofrecer este tipo de oportunidades».
-En el segmento de oficentros, ¿hemos llegado a un tope o sobreoferta, todavía tenemos espacio?
–Yo creo que la gente que desarrolla estos espacios tiene todavía interés en seguirlos impulsando, pero claramente están volcándose a los centros de servicios.
«Tienen gente con educación, tienen gente con buen inglés y gente que puede servir para esos back office a nivel regional y a nivel de Estados Unidos, y yo creo que es una tendencia no nada más de Costa Rica, aquí claramente se está viendo en crecimiento, pero esto es una tendencia mundial, para que estos centros de servicios trasnacionales se estén centrando en lugares seguros como Costa Rica. También es porque hay un buen nivel de precios regionalmente, hablando y de costos de oficinas por metro cuadrado mensual».
-¿Cuál es la propuesta ideal a nivel de infraestructura para este tipo de demanda?
–Cada vez hacen más centros corporativos o campus corporativos.
«Son un concepto diferente, un poco lo que han hecho empresas como Facebook, como Google, en Silicon Valley, que ellos mismos generan un campo de trabajo y un ambiente de laboral sumamente atractivo, en donde puedes tener entretenimiento salir y jugar boliche y maquinitas electrónicas y volver a trabajar, obviamente todo tipo de servicio y de soporte electrónico, varios tipos de comida, y gran variedad que la empresa otorga. En los campus, es el mismo dueño el que otorga a todos los empleados todos los servicios.
«Pero sin duda, esa es una nueva manera de trabajar y se supone que el nivel de felicidad y de satisfacción aumenta, y si tu empleado está contento en donde está trabajando tu rotación de gente va a ser menor, ósea la gente no va a estar buscando otro centro de trabajo porque va a tener una buena relación humana, con el ambiente, el clima y además tecnológicamente muy a la vanguardia».
Competitivos
-¿Cómo se posiciona Costa Rica en el tema de costo y oferta-demanda en relación con el resto de la región?
–A nivel de oficinas, hoy por hoy Costa Rica es el mercado más saludable de la región en la relación que existe entre oferta y demanda y el precio.
«Es un mercado que ronda los 1,5 millones de metros cuadrados de área rentable con niveles de rentabilidad que oscilan entre 11% a 13% que es un mercado que se considera muy saludable en esos niveles y precios promedio a nivel latinoamericano.
«Habrá algunos submercados como Reforma en Ciudad de México, Sao Paulo en Brasil y algunas partes de Santiago (Chile), obviamente hay algunos mercados considerablemente más caros, de igual forma hay algunos mercados latinoamericanos más baratos, pero ya Costa Rica llegó a un punto de balance en la rentas y ha logrado a nivel de los grupos desarrolladores inmobiliarios entender muy bien el concepto de proyecto que las empresas están buscando.
«Ya las empresas no buscan solamente un inmueble como tal, sino que buscan un concepto que es lo que les ofrecen a sus empleados y los desarrolladores inmobiliarios han sido muy hábiles en irse adaptando a esas tendencias de demanda internacional que son los grandes usuarios corporativos».
-¿Se puede determinar que el sector inmobiliario de oficinas en Costa Rica está dependiendo del giro hacia la tendencia que está dando el trabajo en el sector de servicios?
–Este tipo de nueva tendencia de trabajo nos ha beneficiado muchísimo a países como México y a todos los países latinoamericanos, porque hoy podemos operar prácticamente a control remoto de todas las partes del mundo, tienes tecnología, tienes computadora, tienes sistemas de comunicación muy buenos.
«Costa Rica está haciendo una muy buena labor en meter toda esa infraestructura y cada vez mejorarla más porque si estás conectado no importan si te está contestando una persona que está sentada en una silla de Costa Rica, su costo es un poco menor y su servicio es igual o mejor, todos estos centros de contacto, back office o oficinas de soporte de las diferentes corporaciones a nivel mundial están buscando lugares como Costa Rica».
-Sin embargo ¿cuán fuerte es el riesgo de que el segmento de desarrollo de oficinas dependa de este giro de tendencia laboral hacia centros de servicios?
–Es un mercado bastante sano pero también con niveles de riesgo considerables ya que es altamente dependiente a la Inversión Extranjera Directa (IED) que opera bajo un esquema de incentivos fiscales importantes y de ahí eso da paso a que, si por alguna razón llega a dar un giro político que cambie la estructura de incentivos para este tipo de atracción, se daría un impacto muy fuerte en la parte inmobiliaria.
«Hoy por hoy a nivel de oficinas es muy estables, muy sofisticado, de acuerdo con las últimas tendencias a nivel internacional y en términos industriales el mercado también está bastante saludable. Pero los ritmos de crecimiento son menores, los niveles de demanda son menores porque la IED en la parte industrial no está siendo tan agresiva como en la parte del sector servicios.
«Pero el mercado se va adaptando. Se ha visto en México y posiblemente aquí en Costa Rica. Muchas zonas que fueron industriales ahora son áreas comerciales, habitacionales o de servicios, y el mundo se va adaptando a las condiciones y entre más rápido te adaptas pues más le sacas provecho a ese tiempo que dure.
Aunque considero que esta tendencia de cada vez trabajar más a control remoto, es una tendencia que por lo menos a corto plazo no va a cambiar, por costo y por conveniencia del nivel de calidad y del nivel de servicio hacia los clientes».
-¿Cómo está Costa Rica adaptando estos espacios a nivel tecnológico? ¿Está a la vanguardia?
–Del 1 al 10, van en el 9. Están alineados a los estándares internacionales, con buen wi-fi, red telefónica y gran calidad de conexión, creo que van muy bien, tienen buen acceso en voz y datos, veo los espacios en calidad de diseño y seguridad a un excelente nivel.
«Tecnológicamente tienen lo que se necesita y cada vez se robustecen más».
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